Hỏi: Tôi đã được luật sư tư vấn rằng: Trong trường hợp người vay có Sổ Đỏ và muốn vay tiền tôi, tôi hoàn toàn có thể yêu cầu người vay lập hai hợp đồng: Hợp đồng vay tiền và hợp đồng thế chấp. Luật sư có thể nói rõ hơn: Hợp đồng thế chấp cần có nội dung gì cho trường hợp này? Thủ tục liên quan đến việc lập hợp đồng thế chấp này như thế nào?
Trả lời
Bạn có tiền và bạn có thể cho ai đó vay. Bạn và người vay nên lập với nhau một hợp đồng vay. Bên cạnh đó, nếu người vay có Sổ Đỏ - Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng đất và có nhu cầu trao nó cho bạn để làm tin, bạn và người vay nên lập với nhau một hợp đồng thế chấp.
Trước tiên, nói về việc thế chấp. Việc thế chấp được quy định tại điều 292 Bộ luật Dân sự về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo điều này, các biện pháp bảo đảm bao gồm: 1.Cầm cố tài sản; 2. Thế chấp tài sản; 3. Đặt cọc; 4. Ký cược; 5. Ký quỹ; 6. Bảo lưu quyền sở hữu; 7. Bảo lãnh; 8. Tín chấp; 9. Cầm giữ tài sản.
Thế chấp tài sản được quy định tại điều 317 Bộ luật Dân sự. Theo điều này: Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp ) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Trường hợp của bạn là thế chấp bất động sản. Nhà đất vẫn được người vay ở, khai thác, nhưng Sổ Đỏ đưa cho bạn giữ.
Hợp đồng thế chấp lập tại phòng công chứng bởi công chứng viên. Trước khi công chứng viên hoàn thiện hợp đồng thế chấp, bạn và người vay nên thống nhất các nội dung hợp đồng và ghi thành văn bản để công chứng viên tham khảo. Nội dung hợp đồng thế chấp gồm:
-Mô tả tài sản thế chấp: Xác định số Sổ Đỏ, ngày cấp, diện tích đất, ranh giới, nhà và vật kiến trúc ở trên nếu có...
-Xác định thế chấp tài sản cho khoản vay nào, gồm gốc, lãi, thời hạn. Xác định thời điểm khoản vay quá hạn.
-Xác định nghĩa vụ của bên thế chấp: Gồm nghĩa vụ không được bán, tặng cho, chia tách nhà đất nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Chấp nhận để bên nhận thế chấp xử lý nhà đất trừ nợ trong trường hợp không trả được nợ.
-Xác định nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Gồm nghĩa vụ trả Sổ Đỏ trong trường hợp các khoản nợ được trả như thỏa thuận. Bảo quản Sổ Đỏ, không được dùng Sổ Đỏ trong giao dịch với bên thứ ba. Xử lý nhà đất theo thỏa thuận nếu người vay không trả được nợ.
-Các quyền khác của mỗi bên.
-Xác định cách thức xử lý tài sản bảo đảm nếu không trả được nợ: Xác định thế nào là không trả được nợ, cách xử lý tài sản bảo đảm nếu gặp tình huống đó, nghĩa vụ hợp tác của người vay trong việc xử lý tài sản, việc thanh toán lại cho người vay nếu nhà đất bán đi còn dư tiền trả nợ ( gốc và lãi )...
Sau khi công chứng viên hoàn thiện cho bạn hợp đồng thế chấp này, bạn phải lên Trung tâm Đăng ký đất đai Sở Tài nguyên Môi trường để đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trường hợp xảy ra tình huống phải bán nhà đất trả nợ, bạn phải kiện ra tòa án dân sự để đòi nợ và yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là nhà đất.