Hỏi: Tôi muốn mua một diện tích nhà đất. Qua tìm hiểu, tôi gặp và thương lượng với một người có diện tích nhà đất đúng với ý tôi. Nhà đất người này có Sổ Đỏ. Tôi muốn lập hợp đồng mua bán nhà đất với người này, yêu cầu người này làm Sổ Đỏ tên tôi. Các chi phí việc làm Sổ Đỏ người này chịu. Sau khi làm xong Sổ Đỏ, người này sẽ trao cho tôi chìa khóa vào nhà. Trong trường hợp này, tôi nên làm gì để tránh rủi ro?
Trả lời:
Qua trình bày của bạn, chúng tôi cho rằng bạn đã hiểu việc mua bán nhà là một quá trình. Nó chiếm khoảng thời gian nhất định. Nó bắt đầu từ khi người mua kẻ bán gặp nhau, người mua bày tỏ ý định và kết thúc khi người mua nhận Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất ( Sổ Hồng ) tên mình.
Việc mua bán nhà đất thường diễn ra theo các cách:
-Cách 1: Bên mua và Bên bán gặp nhau. Bên mua đưa cho bên bán một khoản tiền gọi là đặt cọc giao kết hợp đồng để hai bên hẹn một thời điểm, cùng ngồi vào thương lượng về hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó hợp đồng được lập, các bên thực hiện hợp đồng, kết thúc là việc Bên mua có tên trên Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất. Trường hợp sau khi ngồi thương lượng, việc mua bán nhà đất không thành, tiền cọc được trả lại Bên mua. Nếu Bên mua không ngồi vào thương lượng thì mất tiền cọc. Nếu Bên bán không ngồi vào thương lượng thì vừa phải trả lại tiền cọc, vừa chịu phạt một khoản bằng đúng số tiền cọc đã nhận. Tiền cọc thường chỉ từ 1 – 5 % giá trị nhà đất.
-Cách 2: Bên mua và Bên bán gặp nhau, thương lượng, nhất trí việc mua bán nhà đất. Bên mua giao cho Bên bán một khoản tiền theo thỏa thuận. Các Bên lập hợp đồng mua bán, làm Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất. Sau đó là việc bàn giao nhà đất.
Đối với cách 2, Bên mua có thể thỏa thuận trả trước tiền cho Bên bán. Hoặc đưa cho Bên bán một khoản tiền gọi là đặt cọc thực hiện hợp đồng. Việc lựa chọn đặt cọc thực hiện hợp đồng là lựa chọn an toàn nhất cho Bên mua.
 
Đặt cọc được mô tả tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên ( gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc hoặc vật có giá trị  ( gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hậu quả của việc vi phạm thỏa thuận là việc phạt cọc. Bên mua vi phạm sẽ mất tiền cọc. Bên bán vi phạm sẽ phải trả lại Bên mua gấp đôi tiền đã nhận. Vì vậy, nếu các Bên lựa chọn đặt cọc thực hiện hợp đồng thì áp lực phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất sẽ lớn hơn, các Bên chỉ còn cách thực hiện đúng thỏa thuận nếu không muốn nhận hậu quả nặng nề. Tiền đặt cọc để thực hiện hợp đồng thường lớn hơn nhiều so với đặt cọc giao kết hợp đồng.
Như vậy, có thể thấy, bạn và Bên Bán nên lựa chọn cách đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Các Bên nên lập hợp đồng. Trường hợp của bạn hợp đồng nên được lập tại phòng công chứng. Hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất nên có các nội dung:
-Danh tính Bên Đặt cọc, Bên Nhận cọc: Tên tuổi, địa chỉ, chứng minh nhân dân...,
-Mô tả nhà đất được mua bán: Diện tích, nơi tọa lạc, Sổ Hồng: Số, ngày cấp...
-Số tiền đặt cọc: Do là đặt cọc thực hiện hợp đồng, số tiền này nên đủ lớn so với giá trị nhà đất dự tính ( thường thấy là 50 – 75 – 80% ).
-Số tiền là giá trị nhà đất.
-Quyền – Nghĩa vụ các Bên: Nghĩa vụ giao nhà, giao Sổ Hồng, giao nhận tiền, tiến độ làm hợp đồng mua bán nhà đất tại phòng công chứng và chuyển tên trên Sổ Hồng, trách nhiệm giao lại Sổ Hồng mới...
-Xử lý trong trường hợp các Bên không thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thực hiện mua bán nhà đất: Nếu Bên Đặt cọc không tiếp tục việc mua bán, sau một thời điểm thì tiền cọc thuộc Bên Nhận cọc. Nếu Bên Nhận cọc không tiếp tục thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc thực hiện, sau một thời điểm, Bên Đặt cọc được phép yêu cầu lấy lại tiền cọc và phạt một số tiền tương đương.
-Một số nội dung khác.
Các Bên nên làm hợp đồng này tại phòng công chứng. Khi hoàn thiện thủ tục chuyển tên Sổ Hồng, các Bên vẫn cứ phải lập hợp đồng mua bán mới tại phòng công chứng.