Hỏi: Tôi cho một người họ hàng vay tiền để làm nhà. Vợ chồng anh ta nói rằng sau thời hạn 03 năm không trả được thì sẽ gán nhà cho tôi. Nhà đất của vợ chồng anh chưa có bất cứ loại giấy tờ gì. Luật sư cho tôi hỏi tôi có nên chấp nhận không? Tôi nên làm gì để an toàn nhất?
Trả lời:
     Khi vay tiền ngân hàng, ngân hàng đòi hỏi người đi vay thế chấp tài sản. Tài sản thế chấp thường là nhà đất có giấy tờ, tức là có Sổ Đỏ hay Sổ Hồng. Trong dân cư, việc vay tiền thường không có thế chấp. Vì vậy, lãi suất thường rất cao. Các tranh chấp thường xảy ra, thường là người đi vay không thể trả gốc và lãi, hoặc người cho vay dùng biện pháp “ mạnh “ để đòi nợ, dẫn đến các vi phạm pháp luật như cho vay nặng lãi, gây rối trật tự, cố ý gây thương tích...
     Trường hợp bạn hỏi, phần nào đó giống với trường hợp vay ngân hàng và thế chấp nhà đất. Tất nhiên, việc vay ngân hàng có thế chấp diễn ra theo quy trình chặt chẽ, ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp người đi vay không trả được nợ.
     Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại điều 317: Thế chấp tài sản là việc một bên ( bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia ( bên nhận thế chấp ).
     Bạn hoàn toàn có thể vận dụng quy định này. Vấn đề của bạn là cần lập 02 ( hai ) hợp đồng, hợp đồng vay tiền và hợp đồng thế chấp nhà đất. Với nhà đất không có Sổ Đỏ hay Sổ Hồng, việc lập các hợp đồng theo đúng yêu cầu của pháp luật thực tế sẽ giảm thiểu rủi ro ( nghĩa là vẫn có khả năng nhỏ là tranh chấp có thể xảy ra ).
     Hợp đồng vay tiền của bạn nên có các nội dung phù hợp với quy định các điều từ 463 đến 470 Bộ luật Dân sự. Nội dung nên là:
-Tên tuổi, địa chỉ thường trú của các bên.
-Số tiền cho vay.
-Phương thức thanh toán tiền vay: Đưa tiền mặt trực tiếp bạn nên có giấy biên nhận. Chuyển tiền qua ngân hàng bạn nên có sao kê, phô tô sao kê chuyển tiền.
-Thời hạn cho vay.
-Lãi suât: Mức lãi nên phù hợp, không vượt quá mức 20%/năm.
-Phương thức thanh toán tiền vay.
-Mức lãi suất trong trường hợp quá hạn.
-Tài sản thế chấp: Mô tả tài sản thế chấp là nhà đất hợp pháp của bên đi vay, nói rõ việc xử lý thế chấp được quy định trong hợp đồng thế chấp kèm theo.
     Bạn nên có người làm chứng, ký, ghi rõ họ tên và lưu phô tô giấy tờ tùy thân của họ.
     Trước khi nhận thế chấp nhà đất, bạn nên chắc chắn, tuy không có giấy tờ, nhưng nhà đất không có tranh chấp, không lấn chiếm đất công, không thuộc vùng quy hoạch.  Hợp đồng thế chấp nên được lập dựa trên các điều từ 317 đến 327 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể các nội dung nên được đưa vào hợp đồng thế chấp:
-Các bên thế chấp và nhận thế chấp, mà chính là bên đi vay và bên cho vay. Xác định tên tuổi, địa chỉ các bên.
-Xác định tài sản thế chấp gồm nhà đất, mô tả diện tích đất, ranh giới đất, diện tích nhà, mô tả tài sản trên đất gồm những gì, định giá tạm thời nhà đất.
-Xác định bên thế chấp có nghĩa vụ giao nhà đất cho bên nhận thế chấp vào thời điểm cụ thể. Thời điểm cụ thể này xác định sau thời hạn vay. Điều kiện giao là bên thế chấp không trả được khoản vay theo hợp đồng vay.
-Xác định bên thế chấp được quyền ở nhà đất trong thời hạn vay.
-Xác định quyền của bên nhận thế chấp là được tiếp quản nhà đất thành tài sản của mình nếu sau thời hạn vay mà bên thế chấp không trả được tiền.
-Xác định cách thức tiếp quản như bên nhận thế chấp thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp vào nhà đất để thực hiện quyền chủ sở hữu, sử dụng với nhà đất…
-Xác định nghĩa vụ bên thế chấp tạo mọi điều kiện để bên nhận thế chấp được cấp giấy tờ với nhà đất.
     Nói chung, ngay cả ngân hàng khi nhận thế chấp Sổ Hồng thì rủi ro vẫn có thể xảy ra. Bạn nên có một luật sư để tư vấn, chắp bút cho các hợp đồng, giấy tờ trong trường hợp này để các rủi ro được thu nhỏ nhất.