Hỏi: Gia đình tôi đang ở trên một diện tích nhà đất đã lâu. Bên cạnh là nhà đất hàng xóm. Trước đây, do mái nhà họ dốc nên nước mưa thường trút sang đất nhà tôi. Vì vậy, chúng tôi đào một cái rãnh 20cm chạy dọc ranh giới đất của họ, nhưng vẫn thuộc đất chúng tôi. Chúng tôi xây tường lùi 20cm nữa cách rãnh. Gần đây, khi làm Sổ Đỏ, chúng tôi mới biết hàng xóm làm Sổ Đỏ trước đã kê khai và được cấp Sổ Đỏ cho cả phần diện tích rãnh và phần đất từ rãnh đến chân tường nhà tôi. Đề nghị luật sư cho biết chúng tôi nên làm gì? Tiện thể cho biết để kiện lấn chiếm ranh giới cần làm gì?

Trả lời:
Có vẻ việc này là việc vẫn thường xảy ra.
Thực tế, bạn mới phát hiện ra diện tích trên Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng đất là hàng xóm có một diện tích mà theo bạn đáng ra phải thuộc nhà bạn, bạn chưa rõ việc này do họ chủ động kê khai sai khi làm Sổ Đỏ, hay do cán bộ thực hiện việc xét cấp Sổ Đỏ cho nhà bạn làm sai, nên chưa thể nói đây là một tranh chấp.
Trước tiên bạn nên làm đơn trình bày sự việc và đưa ra UBND xã, phường nơi bạn  sống để họ hòa giải. Điều này phù hợp với Đ.202 Luật Đất đai 2013: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản xác nhận hòa giải thành hoặc không thành. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn. Bạn cũng nên đề xuất được phô tô các chứng cứ mà đối phương nộp như Sổ Đỏ, hoặc bản đồ địa chính, sổ địa chính mà địa phương dùng để theo dõi quá trình sử dụng đất của hai nhà.
Nếu hòa giải thành, nghĩa là nhà hàng xóm thừa nhận sai sót nhầm lẫn, bạn nên đề nghị họ đính chính sai sót diện tích trong Sổ Đỏ. Đồng thời tiếp tục hoàn thành Sổ Đỏ nhà bạn.
Còn nếu hòa giải không thành, nghĩa là hàng xóm nói rằng việc cấp Sổ Đỏ với diện tích như vậy là đúng, bạn nên lựa chọn đưa vụ việc ra tòa. Bạn có hai lựa chọn tòa án: Tòa hành chính và tòa dân sự. Bạn chọn cái nào tùy vào cách tiếp cận vụ việc. Nếu bạn cho rằng sai sót do cán bộ địa chính làm sai khi lập hồ sơ cấp Sổ Đỏ cho hàng xóm thì bạn nên kiện quyết định hành chính, hoặc hành vi hành chính mà từ đó, Sổ Đỏ được cấp cho hàng xóm. Nếu bạn cho rằng hàng xóm hợp thức hóa việc lấn chiếm của họ bằng cách khai sai khi làm Sổ Đỏ, bạn kiện ra tòa dân sự yêu cầu tòa tuyên hàng xóm của bạn phải trả lại bạn diện tích đã lấn chiếm, đồng thời hủy Sổ Đỏ hàng xóm. Thực tế hiện tại, nếu muốn kiện hủy Sổ Đỏ, bạn phải đưa vụ việc lên tòa án cấp tỉnh, thành phố.
Kiện người lấn chiếm đất đai cần làm gì
Kiện ai đó lấn chiếm đất đai, vi phạm mốc giới đất nên theo các bước:
-Hòa giải tại xã, phường: Làm đơn yêu cầu Ủy ban Nhân dân xã, phường nơi có đất hòa giải. Kết thúc quá trình hòa giải, các đương sự cần thu thập được: Biên bản hòa giải, hồ sơ, giấy tờ, chứng cứ về quá trình sử dụng đất của đối phương.
-Nếu hòa giải không thành, lựa chọn một trong hai cách: Đưa vụ việc lên ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết hoặc kiện ra tòa. Tòa án là nơi giải quyết các trường hợp đất có Sổ Đỏ hoặc có tên trên Sổ Địa chính. Ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết trường hợp còn lại.
-Bước nào thì đương sự cũng nên chuẩn bị hồ sơ, gồm:
+Đơn trình bày việc và yêu cầu.
+Chứng cứ gửi kèm, gồm giấy tờ nhà đất của mình, giấy tờ mà mình thu thập được, ví dụ: bản phô tô giấy tờ nhà đất mà đối phương nộp tại bước hòa giải. Nếu cần là các giải trình chứng cứ.