Hỏi: Có thể mô tả quá trình mua bán nhà đất nên diễn ra thế nào không? Trả lời:
          Mua bán nhà đất là cả một quá trình. Quá trình này diễn ra trong thời gian không quá ngắn. Thực tế, đại đa số người mua bán nhà đất chưa hình dung ra quá trình này. Điều này khiến các tranh chấp xảy ra, ngay cả khi người ta cho rằng đã làm đúng, ví dụ như lập hợp đồng tại phòng công chứng.
         Giống các hợp đồng dân sự khác, hợp đồng mua bán nhà đất, nói chuẩn là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, gồm các quá trình: giao kết và thực hiện hợp đồng. Để mô tả quá trình, chúng tôi giả định nhà đất có Sổ Hồng, tức là Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất.
- Bước giao kết hợp đồng mua bán nhà đất: Điều 386 Bộ luật Dân sự 2015qui định đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị. Trong mua bán nhà, khi bên mua đến gặp bên bán xem nhà, hỏi giá thì chưa gọi là giao kết hợp đồng. Sở dĩ vậy là vì bên mua chưa sẵn sàng chịu sự ràng buộc với đề nghị mua nhà. Bên bán có thể tiếp nhiều người hỏi mua. Để ràng buộc một trong số đó, bên bán đề cập tới việc đặt cọc. Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: đặt cọc là việc một bên ( bên đặt cọc) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
         Việc ký hợp đồng đặt cọc giao kết, với nội dung bên mua đưa cho bên bán một khoản tiền, thường chỉ khoảng 5% giá trị nhà đất, để các bên ngồi vào đàm phán, là sự bắt đầu chính thức quá trình giao kết. Nếu bên mua không tiến hành đàm phán, bên mua sẽ mất số tiền cọc. Nếu bên bán không làm vậy, phải trả tiền cọc và chịu phạt một khoản tương đương số tiền đã nhận.
- Bước thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất: Sau khi các bên đồng ý về nộidung hợp đồng mua bán nhà đất, tức là thỏa thuận được về diện tích nhà đất, giá cả, phương thức thanh toán, xử lý tiền đặt cọc, các bên sẽ lập với nhau hợp đồng mua bán. Với nhà đất có Sổ Hồng, hợp đồng được lập tại phòng công chứng và được công chứng viên xác nhận. Sau đó là quá trình thanh toán tiền, nhận nhà đất, bàn giao Sổ Hồng, chuyển tên người mua trên Sổ Hồng. Quá trình mua bán được coi là xong khi Sổ Hồng mới được cấp cho người mua.
         Thực tế là hợp đồng mua bán nhà đất do công chứng viên lập không đủ chi tiết. Công chứng viên chỉ mô tả nhà đất, số tiền mua bán, một số quyền – nghĩa vụ chính của bên mua và bên bán. Có những nội dung khác mà công chứng viên không sẵn sàng đưa vào hợp đồng của họ, ví dụ: xử lý tiền cọc, sử dụng lối đi chung với nhà khác, nghĩa vụ thay tên trên Sổ Hồng, phạt vi phạm…Gợi ý của chúng tôi là các bên cần một luật sư để tư vấn, giám sát toàn bộ quá trình, từ đặt cọc, giao kết, thỏa thuận hợp đồng. Hợp đồng nên có một bản của luật sư lập, bản này đủ chi tiết. Trên cơ sở hợp đồng luật sư lập, các bên tiếp tục lập hợp đồng tại phòng công chứng. Hợp đồng công chứng chỉ nhằm phục vụ quá trình thay tên trên Sổ Hồng. Sau đó, các bên sẽ thực hiện thỏa thuận, gồm: giao nhà, giao tiền, thay tên trên Sổ Hồng.
         Một dạng khác nữa là sau khi gặp gỡ, xem nhà đất, bên mua đồng ý mua và đề nghị đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán. Các bên lập một hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất thật sự chi tiết, bao gồm cả nội dung đáng ra chỉ được mô tả trong hợp đồng mua bán, như tình trạng nhà đất, giá cả, phương thức thanh toán, sử dụng lối đi chung, sử dụng tiền đặt cọc, nghĩa vụ thay tên Sổ Hồng và nộp thuế, lệ phí, phạt nếu không tiếp tục mua bán...Hợp đồng làm tại phòng công chứng cũng chỉ là một phần của quá trình, chỉ có ý nghĩa khi thay tên trên Sổ Hồng và đóng thuế, lệ phí. Nói vắn tắt, ở dạng trên, quá trình mua bán được mô tả là: Gặp gỡ - Đặt cọc – Giao kết – Lập hợp đồng – Nhận nhà – Thay tên trên Sổ Hồng, thì dạng này là: Gặp gỡ - Giao kết – Đặt cọc – Lập hợp đồng – Thay tên trên Sổ - Nhận nhà. Do đó, số tiền đặt cọc thực hiện hợp đồng phải đủ lớn.