Hỏi: Vợ chồng chúng tôi đều xuất thân tỉnh ngoài, hiện đang làm việc tại Hà Nội và đang thuê nhà. Nếu mua nhà đất có Sổ Đỏ thì không đủ tiền. Chúng tôi thấy người ta vẫn rao bán nhà đất không có Sổ Đỏ, có những nhà nằm không xa khu vực trung tâm thành phố. Vậy chúng tôi có thể mua loại nhà đất này? Nếu có thì làm gì để hạn chế rủi ro?
Trả lời:
Việc mua bán nhà đất phải có Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất ( dân gian vẫn gọi là Sổ Đỏ, gọi đúng phải là Sổ Hồng vì quyển sổ ghi đúng hai loại quyền này có màu hồng ) được quy định trong luật. Khoản 1 Điều  188 Luật Đất đai năm 2013, mua bán nhà đất tối thiểu phải có các điều kiện:
-Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận Quyền Sử dụng đất ( Sổ Đỏ ),
-Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp,
-Điều kiện 3: Đất không bị kê biên để thi hành án,
-Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì mua bán đất không Sổ Đỏ bị phạt tiền từ 03 - 20 triệu đồng. Quy định này có hiệu lực từ 05/01/2020.
Việc mua bán nhà đất không có Sổ Hồng hàm chứa nhiều rủi ro, ví dụ: không sang tên được, dễ  tranh chấp, không thể thế chấp vay ngân hàng.
Tuy vậy, thực tế nhiều diện tích đất chưa được cấp Sổ Đỏ. Việc mua bán đất không có Sổ Đỏ xảy ra thường xuyên. Loại nhà đất này thường được những người vừa tiền, có nhu cầu ở thực sự nhắm tới.
Theo chúng tôi, bạn có các cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán nhà đất không Sổ Đỏ là:
1.Bạn cần đàm phán và lập  hợp đồng mua bán. Hợp đồng phải có người làm chứng nhân thân rõ ràng: tên tuổi, địa chỉ, chứng minh nhân dân có phường xác nhận. Nên yêu cầu họ lăn tay xuống dưới dòng làm chứng. Đảm bảo tìm được người làm chứng này nếu cần. Người làm chứng ghi bằng tay dưới hợp đồng chứng nhận về việc tự nguyện mua bán nhà đất của người mua kẻ bán. Trong hợp đồng, các vấn đề như diện tích, vị trí, giá, quyền có đường đi, việc sử dụng điện nước, làm hộ khẩu... nên được quy định càng chi tiết càng tốt.
2.Nên đề nghị người bán nhà đất cho gặp những người cùng hàng thừa kế với người bán nếu họ bán đất được bố mẹ chia cho. Đảm bảo những người này không tranh chấp. Nếu cần, lập sẵn một cam kết để họ ký. Nếu là đất người bán tự mua thì nên yêu cầu họ cho gặp người hàng xóm liền kề để xem có tranh chấp gì không.
3.Yêu cầu người bán chấp nhận điều khoản cam kết bồi thường tiền, hay một diện tích nhà đất tương đương, nếu che dấu thông tin dẫn đến tranh chấp hay bạn không sử dụng được diện tích đã mua.
5.Bạn nên đề xuất giữ lại một khoản tiền, sau một thời gian thanh toán để ràng buộc trách nhiệm người bán và chi phí cho kiện cáo nếu có. Bạn nên có giấy giao nhận tiền rõ ràng, ngoài việc ghi rõ số tiền bạn đã nhận, ghi rõ lý do nhận tiền, số tiền còn lại.
Nên thấy rằng những điều trên chỉ giúp bạn giảm thiểu rủi ro. Mà thực sự thì kể cả mua bán nhà đất có Sổ Hồng vẫn có thể có rủi ro. Vậy nên  có một luật sư cạnh bạn để được tư vấn, ký làm chứng, thu thập thông tin liên quan.