Trả lời
          Trong mua bán nhà đất, người bán hay yêu cầu người mua đặt cọc. Nhiều tranh chấp đã xảy ra từ việc này. Một số dạng: Bên mua không đủ tiền mua nhà đất và không trả tiền đúng hạn; bên mua phát hiện nhà đất có vấn đề, như thiếu diện tích, có tranh chấp, nằm trong quy hoạch, đang bị thế chấp tại ngân hàng... nên muốn giảm giá hoặc không mua nữa; bên bán không muốn bán vì tìm được người mua trả giá cao hơn .v.v... Kết quả thường là một bên muốn đòi, một bên nhất định giữ lại tiền cọc.
         Đặt cọc được quy định tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó:
-Đặt cọc là việc một bên ( bên đặt cọc ) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác ( gọi chung là tài sản đặt cọc ) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 
-Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
         Như vậy, đặt cọc gồm 2 loại: Đặt cọc giao kết và đặt cọc thực hiện hợp đồng.
         Trong mua bán nhà đất, giao kết được hiểu là bên mua và bên bán gặp gỡ, bàn bạc, thống nhất với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, diện tích nhà đất, chất lượng nhà, thời điểm bàn giao…Kết quả giao kết có thể dẫn đến việc mua bán nhà đất thành công hoặc các bên không tiếp tục mua bán nhà đất. Đặt cọc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là bên bán nhà nhận từ bên mua nhà một khoản tiền. Vì nhận khoản tiền này, bên bán nhà đất sẽ ngồi lại với bên mua nhà đất để bàn bạc việc mua bán nhà đất, chứ không phải là bên mua nào khác ( giả định nhà đất có nhiều người đến hỏi mua ).
         Thực hiện được hiểu là bên mua và bên bán, sau khi đã thống nhất với nhau về việc mua bán nhà đất, thì làm theo những điều đã thống nhất. Thực hiện gồm nhiều việc, kéo dài trong một khoảng thời gian, có thể là giao nhận tiền, bàn giao nhà đất, làm thủ tục đổi tên trên Sổ Đỏ... Đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là bên bán nhà đất nhận từ bên mua một khoản tiền. Việc nhận này để bên bán hoàn thành quá trình bàn giao nhà đất cho bên mua. Ví dụ, bên mua đòi hỏi bên bán phải làm hợp đồng mua bán, đổi tên trên Sổ Đỏ, trao chìa khóa nhà cho bên mua. Muốn vậy, bên bán phải cầm một khoản tiền đủ để bên mua không thể “ lật kèo “, rồi làm hợp đồng, Sổ Đỏ, mua nhà mới cho mình...
         Số tiền cọc bên mua đưa cho bên bán tùy vào đó là tiền đặt cọc để giao kết hay thực hiện hợp đồng. Thông thường, đặt cọc giao kết chỉ từ 1 – 5% giá trị hợp đồng. Còn đặt cọc thực hiện thì lớn hơn thế nhiều, có thể 30 – 50 – 70% giá trị hợp đồng.
         Như vậy, cách để giảm thiểu rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất là xác định đặt cọc để giao kết hay thực hiện hợp đồng mua bán. Sau khi xác định như vậy, bạn nên lập thành hợp đồng đặt cọc. Nếu là hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, bạn chỉ cần nói rõ thời gian, địa điểm giao kết, số tiền cọc, cách xử lý tiền cọc theo hai kết quả là giao kết thành công và không thành công. Nếu là hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, bạn nên chi tiết về đối tượng mua bán, tức là nhà và đất, số tiền mua bán, phương thức thanh toán, trách nhiệm trả các chi phí như thuế, lệ phí, trách nhiệm đổi tên Sổ Đỏ, thời gian giao nhận nhà đất …