Hỏi: Khi mua nhà có Sổ Hồng, người ta thường thỏa thuận với nhau ghi giá trị thật của ngôi nhà thấp hơn mức giá thật. Việc này có rủi ro gì không và cách thức hóa giải?
Trả lời:
Việc bạn hỏi là một thực tế. Sổ Hồng – cách gọi dân dã của Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và Quyền Sử dụng đất. Mua bán nhà có Sổ Hồng phải thực hiện ở phòng công chứng. Công chứng viên lập hợp đồng và công chứng. Các Bên có nghĩa vụ thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng công chứng.
Việc ghi mức giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thật là cách để các Bên né tránh nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Theo luật định, bên Bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% giá bán, tức là giá ghi trên hợp đồng. Nhà bạn có giá 7 tỷ, nếu bạn ghi trên hợp đồng công chứng 1 tỷ thì bạn chỉ phải nộp 1/7 số thuế phải đóng. Bên cạnh đó, mức lệ phí trước bạ, bằng 0,5% giá trị hợp đồng, cũng thấp hơn.
Tuy nhiên, rủi ro nếu làm theo cách này là:
- Các Bên có thể tranh chấp hợp đồng. Tranh chấp có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân, ví dụ: Các Bên thỏa thuận thanh toán nhiều đợt, bên Mua thanh toán đầy đủ những lần đầu, về sau không có tiền thanh toán và yêu cầu giảm giá; Bên Mua chủ động “ lật kèo “, đã ký hợp đồng công chứng, chỉ chuyển tiền đúng con số trên hợp đồng và đòi giao nhà...Tòa hoàn toàn có thể xử hủy hợp đồng công chứng, buộc bên Bán trả tiền, bên Mua trả nhà nếu đã nhận nhà.
- Các Bên có thể bị xử lý hình sự về tội trốn thuế. Việc ghi giá thấp nhằm trốn thuế đã cấu thành tội trốn thuế. Đã có người bị xử lý về việc này. Thậm chí cơ quan thuế sẽ chủ động chuyển hồ sơ của các Bên lên cơ quan điều tra.
Về cách hóa giải rủi ro: Bạn có thể lựa chọn:
- Cách đơn giản nhất: Ghi đúng giá thỏa thuận vào hợp đồng công chứng.
- Cách phức tạp hơn: Bên cạnh hợp đồng công chứng, ký một hợp đồng mua bán nhà với nội dung chi tiết. Việc mua bán nhà diễn ra trong khoảng thời gian không ngắn, bắt đầu từ việc các bên gặp gỡ và đồng ý thỏa thuận về việc mua bán nhà vào một thời điểm, địa điểm cụ thể; đặt cọc để thực hiện việc giao kết này, nếu thống nhất nội dung, các Bên soạn hợp đồng mua bán; các Bên ra phòng công chứng để công chứng hợp đồng. Chúng tôi luôn cho rằng các Bên nên lập 2 hợp đồng, hợp đồng mua bán chỉ các Bên ký với nhau, hợp đồng này phải thật chi tiết rõ ràng, và hợp đồng công chứng, hợp đồng này phải thống nhất với hợp đồng chi tiết các Bên đã ký; cuối cùng là quá trình thực hiện các hợp đồng đã ký: giao tiền – nhận nhà – làm thủ tục thuế và chuyển tên trên Sổ Hồng.
Nếu cách này được lựa chọn, bạn nên tìm một luật sư để lập hợp đồng mua bán nhà với nội dung chi tiết. Trong hợp đồng này, các Bên đề cập tới các nội dung: nhà đất được mua bán, số tiền, xử lý tiền đặt cọc, nghĩa vụ đóng thuế - lệ phí, thời gian – phương thức trả tiền, việc nhận nhà, nghĩa vụ chuyển tên trên Sổ Hồng, phạt khi vi phạm hợp đồng...
Về số tiền là giá trị nhà đất, đương nhiên đây phải là giá thật của nhà đất. Các Bên phải ghi rõ trong hợp đồng về trách nhiệm giao – nhận đủ số tiền này, phạt trong trường hợp không giao đủ. Các Bên nên ghi rõ số tiền ghi trong hợp đồng công chứng chỉ có vai trò phục vụ việc đóng thuế và lệ phí. Các Bên cũng nên cam kết số tiền này là căn cứ để xem xét trong trường hợp có tranh chấp được đưa ra tòa.
Cách này làm giảm thiểu rủi ro nếu so với việc ghi giá rất thấp trên hợp đồng công chứng. Tuy nhiên không loại trừ được mọi khả năng xảy ra rủi ro.
Đối với số tiền được ghi trong hợp đồng công chứng, một cách lựa chọn an toàn và đúng luật là ghi đúng số tiền chiểu theo mức giá đất, công trình xây dựng mà nhà nước áp dụng. Các công chứng viên có thể tư vấn chi tiết hơn.