Hỏi: Qua giới thiệu, tôi tìm hiểu một diện tích nhà đất đã có Sổ Đỏ. Tôi đã đặt cọc cho người bán 100 triệu. Giá nhà người bán đề xuất là 2 tỷ đồng. Sau đó, tìm hiểu thêm tôi biết nhà đất thuộc diện đền bù giải tỏa. Nhu cầu của tôi là được ở ổn định, lâu dài trên nhà đất đó. Luật sư có thể cho biết: Tôi có thể lấy lại số tiền đặt cọc không?
Trả lời:
     Đúng là khi bỏ tiền ra để mua một tài sản lớn như nhà đất, người ta thường phải tìm hiểu thông tin liên quan, trong đó có thông tin nhà đất có thuộc diện đền bù giải tỏa không. Tuy nhiên, chúng tôi hoàn toàn thông cảm với bạn. Những thông tin kiểu này không dễ tìm hiểu với nhiều người.
     Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
     Như vậy, có thể xác định có 02 loại đặt cọc: Đặt cọc giao kết và đặt cọc thực hiện hợp đồng.
     Đặt cọc giao kết hợp đồng được hiểu chung là việc bạn giao cho bên bán nhà đất một khoản tiền để hai bên ngồi vào đàm phán các vấn đề như giá cả, phương thức thanh toán, diện tích nhà đất, thời điểm nhận nhà đất, ai phải chịu các khoản thuế - lệ phí …
     Đặt cọc thực hiện hợp đồng được hiểu chung là việc bạn muốn sở hữu nhà đất và chuyển một khoản tiền để bên bán giao nhà đất cho bạn, lập hợp đồng, chuyển tên trên Sổ Đỏ. Việc chuyển tên trên Sổ Đỏ, từ người bán sang người mua được coi là kết thúc quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất ( nếu không có thỏa thuận khác ).
     Đặt cọc giao kết thường chỉ chiếm khoảng từ 1 – 5 % giá trị hợp đồng. Đặt cọc thực hiện thì chiếm tỷ lệ lớn hơn, thậm chí là 75% giá trị hợp đồng.
     Trường hợp của bạn, bạn không nói rõ bạn đặt cọc để giao kết hay thực hiện hợp đồng, nên trước tiên chúng tôi giả định bạn đặt cọc giao kết hợp đồng ( thực tế bạn đặt cọc 100 triệu trên tổng số tiền ước tính ban đầu 2 tỷ, và ở Việt Nam, người ta thường đặt cọc giao kết hợp đồng ). Sau khi trao tiền cọc cho người bán, bạn nên yêu cầu người bán bố trí một vài buổi để hai bên ngồi vào đàm phán việc mua bán nhà. Trong những buổi này, bạn nên lần lượt đưa ra các nội dung: Giá nhà, phương thức thanh toán, thời gian giao nhận nhà, thuế và lệ phí ai chịu?, ngày chuyển tên Sổ Đỏ... Nói chung là tất cả các nội dung cần có trong hợp đồng mua bán nhà đất. Nội dung quan trọng nhất bạn nên đưa ra là: Nói rõ nhu cầu của bạn là muốn ở trên nhà đất ổn định, lâu dài. Bạn nên đề xuất người bán cung cấp thông tin về việc nhà đất có thuộc diện đền bù giải tỏa không, hoặc bạn đề xuất  chính bạn là người tự tìm kiếm thông tin về việc đền bù giải tỏa. Hãy nói cho người bán bạn chỉ chấp nhận lập hợp đồng mua bán nhà đất nếu nhà đất không thuộc diện đền bù giải tỏa. Nói chung là hành động như thể chưa biết thông tin gì về việc đền bù giải tỏa. Sau đó, có thể bạn thông báo với người bán nhà rằng qua tìm hiểu, bạn thấy nhà đất thuộc diện đền bù giải tỏa, vì vậy đề nghị chấm dứt giao kết mua bán nhà đất với lý do nhà đất không đáp ứng điều kiện người mua là bạn, đề nghị người bán trả lại tiền cọc.
     Giả định bạn đặt cọc thực hiện hợp đồng, mọi việc cũng nên diễn ra tương tự. Bạn và người bán ngồi vào bàn bạc với nhau về cách thức thực hiện hợp đồng, làm sao đó để đạt được mục đích cuối cùng là mua bán nhà đất thành công, tức là Sổ Đỏ được đổi từ tên người bán sang tên bạn. Trong quá trình đổi tên Sổ Đỏ này, thực tế nhà đất thuộc diện đền bù giải tỏa sẽ phát lộ, đồng nghĩa với việc không thể đổi tên trên Sổ Đỏ, hay là quá trình thực hiện mua bán nhà đất không thể thành công. Từ đó bạn có thể đặt vấn đề lấy lại số tiền cọc. Trong quá trình này, miễn là bạn không mất thêm tiền ngoài khoản đặt cọc đã trót đưa cho người bán thì bạn sẽ ít chịu thiệt hại.
     Nhìn chung, quá trình này bạn nên có luật sư tư vấn và cùng tham gia thực hiện. Những phần việc như yêu cầu người bán ngồi vào đàm phán, đề xuất nội dung hợp đồng, nêu các điều kiện... nên thể hiện bằng văn bản. Một số khâu, như quá trình đàm phán hay kết quả đàm phán thậm chí nên có thừa phát lại tham dự.