Hỏi: Qua tìm hiểu, chúng tôi biết một người muốn bán một diện tích nhà đất có Sổ Đỏ. Họ yêu cầu chúng tôi đặt cọc một khoản tiền để hai bên gặp gỡ, thương thảo việc mua bán. Có thể cho chúng tôi biết giấy tờ xác nhận việc đặt cọc nên có nội dung gì?
Trả lời:
Thật sự bạn là người tỉnh táo khi xác định lập giấy tờ về việc đặt cọc mua bán nhà đất.
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên ( gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc hoặc vật có giá trị  ( gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc gồm các mục đích: Bảo đảm giao kết hợp đồng và bản đảm thực hiện hợp đồng. Chúng tôi gọi từng loại là: Đặt cọc giao kết hợp đồng và đặt cọc thực hiện hợp đồng.
Bạn nói là người bán muốn bạn đặt một khoản tiền để hai bên gặp gỡ, thương thảo. Chúng tôi có thể hiểu đây là đặt cọc giao kết hợp đồng. Sau khi đưa tiền, bạn sẽ cùng người bán bàn bạc nội dung cụ thể về diện tích nhà đất, giá trị nhà, giá cả, phương thức thanh toán, xem xét vấn đề pháp lý liên quan, thời điểm bàn giao nhà đất, thời điểm chuyển tên trên Sổ Đỏ...Có thể chia các giai đoạn trong việc mua bán nhà đất của bạn là: 1.Trước khi thương thảo hợp đồng.2.Thương thảo hợp đồng và 3-Nếu thuận mua vừa bán, thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc của bạn thuộc giai đoạn 1.Trước khi thương thảo hợp đồng, nên những nội dung cần có là:
-Danh tính Bên Đặt cọc, Bên Nhận cọc: Tên tuổi, địa chỉ, chứng minh nhân dân...,
-Mô tả nhà đất dự kiến đem ra bàn bạc việc mua bán: Diện tích, nơi tọa lạc, Sổ Đỏ: Số, ngày cấp...
-Số tiền đặt cọc: Do là đặt cọc giao kết hợp đồng, số tiền này nên chiếm không quá 5% giá trị nhà đất dự tính.
-Thời gian, địa điểm dự tính đàm phán hợp đồng mua bán nhà đất.
-Xử lý tiền cọc: Trường hợp đàm phán hợp đồng không thành công, tiền cọc được trả lại cho Bên Đặt cọc. Trường hợp đàm phán hợp đồng thành công, tiền cọc được tính vào tiền mua nhà đất.
-Xử lý trong trường hợp các Bên không đến thương thảo: Nếu Bên Đặt cọc không đến thương thảo, sau một thời điểm thì tiền cọc thuộc Bên Nhận cọc. Nếu Bên Nhận cọc không thương thảo, sau một thời điểm, Bên Đặt cọc được phép yêu cầu lấy lại tiền cọc và phạt một số tiền tương đương.
Hợp đồng đặt cọc nói trên chỉ cần các Bên ký, nếu có người làm chứng sẽ đảm bảo pháp lý tương đối chắc chắn.
Một số nội dung trên xin chia sẻ với bạn với mục đích giảm thiểu rủi ro. Bạn nên có một luật sư trợ giúp trong quá trình mua bán nhà đất.