Khi vay tiền NH, người vay thường phải dùng nhà – đất làm tài sản đảm bảo.
     Trường hợp không trả được nợ, NH kiện ra tòa. Tòa tuyên NH có quyền bán đấu giá tài sản. Cơ quan thi hành án đấu giá nhà – đất. Hợp đồng đấu giá nhà – đất được công chứng. Người trúng đấu giá được cấp Sổ Đỏ tên mình.
     Thực tế là khi rao bán nhà – đất, lần đấu giá đầu tiên thường không thành công vì không đủ người tham gia. Người ta phải hạ giá xuống, các lần sau, nhà – đất mới bán được. Như vậy, nhà – đất phải thi hành án có giá rất hấp dẫn.
     Vậy mà nhà – đất thi hành án chẳng hấp dẫn gì. Các công ty đấu giá nhà – đất phải bán để thi hành án có vẻ chẳng mấy bận rộn. Chẳng bù cho các công ty đấu giá khai thác được mảng đất đấu giá của ủy ban tỉnh, làm không hết việc.
     Lấy hai ví dụ dưới đây để giải thích:
     Bà K. , quận 1, tp HCM, thế chấp nhà vay NH. Do không trả được nợ, NH kiện ra tòa. Tòa tuyên NH được bán nhà trừ nợ. Bà L. trúng đấu giá với giá 53 tỷ. Bà nộp đủ tiền và hợp đồng bán đấu giá đã có công chứng. Sau 01 năm, bà L. vẫn chưa vào được nhà để ở. Lý do: Thi hành án chưa thể giao căn nhà cho bà vì nhà vướng phải vụ tranh chấp khác được tòa án thụ lý giải quyết.
     Ông T., quận Thủ Đức, tp HCM, mua được 1800m2 đất đấu giá. Ông phân lô và bán được cho nhiều người. Những người này làm được Sổ Đỏ, bán tiếp cho những người khác. Người mua sau cùng đi làm Sổ Đỏ sang tên, rồi xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, khi xin cấp giấy phép xây dựng, UBND quận trả lời là bản án trước đó ( dẫn đến việc phải bán đấu giá 1800m2 đất ) đã bị kháng nghị nên ngừng.
     Còn nhiều ví dụ khác nữa, như là khi đấu giá xong, cơ quan thi hành án đến cưỡng chế buộc giao nhà, người phải thi hành án chấp nhận bàn giao. Các bên giải tán. Thời gian sau, người trúng đấu giá quay lại thì vẫn thấy có người ở đó, người này nói rằng đã thuê lại nhà, không biết gì đến việc phải bàn giao. Rồi người phải thi hành án khiếu nại vì giá bán quá thấp, đòi hủy kết quả đấu giá.
     Như vậy, việc mua được nhà rẻ chưa hẳn tốt. Nhà bán đấu giá để thi hành án tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rủi ro từ phía người phải thi hành án. Rủi ro từ bản án sai. Vì vậy, người đấu giá nên yêu cầu cung cấp bản án. Khi có bản án, nên nhờ luật sư đánh giá có bị kháng nghị không, xem xét thực địa, nếu cần thì điều tra người phải thi hành án. Làm vậy mới hi vọng tránh rủi ro.