Quản lý một tòa nhà chung cư thật khó khăn.
Làm sao để thang máy không hỏng, báo cháy không kêu ầm lên lúc nửa đêm, sau đó là tiếng loa trấn an : “ Tín hiệu báo cháy vừa rồi là giả … “, máy bơm nước vận hành bình thường, rác được đổ… là việc mà phải thành lập hẳn một doanh nghiệp làm quanh năm.
Vì vậy, quản lý nhà chung cư khá giống với vận hành một doanh nghiệp.
Để làm việc này, cư dân phải bầu Ban Quản trị. Muốn có Ban Quản trị, cần có hội nghị nhà chung cư. Hội nghị được tổ chức khi có 50% số căn hộ được bàn giao và 75% số chủ hộ ( hay đại diện của họ, kể cả người đi thuê ) tham gia.
Ban Quản trị được bầu ra trong hội nghị. Ban Quản trị một tòa nhà chung cư gồm một trưởng ban, hai phó trưởng ban. Thành viên có thể từ 3 – 5 người, hoặc nhiều hơn nếu là cụm nhà.
Luật là vậy. Rất đơn giản.
Điểm khó là thực hiện. Ví dụ: Làm sao có đủ 75% số chủ hộ tham dự; hóa giải mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân, trong việc xác định phần nào thuộc chủ đầu tư, phần nào thuộc cư dân, từ đó có thể dẫn đến việc không bầu được Ban Quản trị, như thế nào? Rồi nhiều lý do khác.
Tuy vậy, nếu quyết tâm, BQT vẫn được thành lập. Ở Hà Nội, tính đến tháng 4/2018, có 221/663 tòa nhà có BQT.
Và, lập ra BQT mới chỉ là bước đầu. BQT vận hành ra sao hoàn toàn thiếu hướng dẫn từ luật.
Một số BQT đã tự đi giải quyết vấn đề này. Một trong những hướng giải quyết là thành lập Ban Kiểm soát. Không có văn bản nào hướng dẫn là phải có Ban Kiểm soát cạnh BQT. Nhưng, điều này không bị cấm. Nó tốt cho việc giám sát BQT thu và sử dụng đúng tiền dịch vụ của cư dân.
Mà nếu đã có Ban Kiểm soát, cư dân nên áp dụng mô hình công ty cổ phần vào việc quản lý tòa nhà nơi mình sống.
Nghĩa là nên có kế toán, thủ quỹ, người làm công. Các hợp đồng ký với công ty bảo vệ, môi trường, sửa chữa điện, nước, thu chi cuối năm … nên công khai cho các “ cổ đông “ – tức cư dân tòa nhà – biết và tiếp nhận ý kiến, thậm chí biểu quyết.
Đó là điểm hữu dụng của mô hình dân chủ công ty.