Gần đây Law Case, website của một đơn vị chuyên nghiên cứu và tập hợp các bản án tòa án Việt Nam tuyên, đã liệt kê 20 tình huống rủi ro khi mua bán nhà đất. Chúng tôi thử đưa ra cách hóa giải 20 tình huống này. Lưu ý quý vị những cách hóa giải này là quan điểm chủ quan dựa trên kiến thức, kinh nghiệm của chúng tôi trong một số năm hành nghề luật sư. Nội dung dưới đây chỉ có tính tham khảo, không mang ý nghĩa như một lời tư vấn chính thức.

1.Bên bán bất ngờ qua đời trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu người thừa kế bên bán khai nhận di sản thừa kế và thực hiện ý nguyện người quá cố bằng việc lập lại hợp đồng mua bán mà người bán là tất cả những người thừa kế.

2.Bên bán nhà tăng giá so với mức đã thỏa thuận trước đó.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu giữ nguyên mức giá, nếu không sẽ kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt gấp đôi tiền đặt cọc.

3.Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua, nhưng người thuê bất động sản lại không chịu bàn giao cho bên mua.

- Hóa giải: Hoặc bên mua chờ thời cơ để vào trong nhà, niêm phong toàn bộ tài sản, ghi hình quá trình niêm phong, lập biên bản có người làm chứng, đợi người thuê bất động sản về để giao lại tài sản. Hoặc bên mua đưa vụ việc ra phường, rồi đưa ra Tòa đòi tài sản bị chiếm giữ trái phép.

4.Người nhận ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà vì bị cho là mất năng lực hành vi dân sự.

- Hóa giải: Yêu cầu chính chủ đứng ra bán nhà. Nếu không thì sẽ kiện ra Tòa đòi bồi thường thiệt hại vì đã ủy quyền cho người mất năng lực hành vi dân sự. Nếu khi ủy quyền còn năng lực hành vi dân sự, khi bán nhà mất năng lực hành vi dân sự, vẫn yêu cầu chính chủ đứng bán nhà, nếu không thì kiện đòi bồi thường thiệt hại vì đã không khắc phục một trở ngại có thể khắc phục.

5.Chủ nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhưng người đang sống trong căn nhà không chịu bàn giao cho bên mua.

- Hóa giải: Giống tình huống 2.

6. Bên bán và bên mua hủy thỏa thuận và hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

- Hóa giải: Thật sự chúng tôi không hiểu ở đây có rủi ro tranh chấp gì xảy ra.

7.Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế.

- Hóa giải: Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì nên đi tìm hiểu. Tùy việc tìm hiểu nguyên nhân chậm bàn giao nhà là gì mà chọn cách hóa giải thích hợp. Nếu chậm bàn giao nhà vì chủ đầu tư không còn tiền hoàn thiện căn nhà thì hoặc là đơn phương yêu cầu chủ đầu tư trả tiền, nếu không thì kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà vì chủ đầu tư đã vi phạm điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng là thời hạn bàn giao. Nếu là nguyên nhân khác thì hoặc là đợi, hoặc thưa qua công an ( nhiều vị chủ đầu tư đi tù vì việc này ).

8. Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán nhà thuộc sở hữu chung.

- Hóa giải: Bên mua không còn cách nào khác ngoài việc tiếp tục đàm phán với những người có quyền sở hữu nhà để tiếp tục mua nhà. Bên mua có thể kiện bên bán yêu cầu bồi thường thiệt hại.

9. Nhà được đem bán khi vẫn còn đang thế chấp tại ngân hàng.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu bên bán trả tiền nếu không sẽ thưa qua công an vì bên bán mắc tội lừa đảo. Luật sư bên bán sẽ chỉ cho bên bán thấy nếu không trả tiền và làm hòa với bên mua, họ sẽ phải ngồi tù bao lâu.

10.Bên mua cho rằng không có đủ điều kiện để bán nhà ( không đảm bảo quyền sở hữu…)

- Hóa giải: Một tình huống quá chung chung. Chúng tôi hiểu cái gọi là “ không đảm bảo quyền sở hữu “ có nghĩa là hoặc bên bán đã thế chấp ngân hàng rồi tiếp tục bán, như vậy hóa giải giống tình huống 9; hoặc bên bán chỉ là một trong số những người đồng sở hữu, hóa giải giống tình huống 8; hoặc bên bán ngầm bán ngôi nhà của ai đó khác thì nên thưa họ tội lừa đảo tại công an nếu họ không trả lại tiền; hoặc nếu bán nhà trên đất lấn chiếm của cá nhân thì yêu cầu bên bán trả tiền, nếu đất lấn chiếm của nhà nước thì bên mua vẫn có thể ở trong căn nhà mua rồi đến cơ quan nhà nước thử yêu cầu làm Sổ Đỏ. Sổ Đỏ vẫn có thể được cấp nếu bên mua không phạm quy hoạch và chịu được số tiền sử dụng đất ( coi như chủ đất là nhà nước bán lại phần đất bị chiếm dụng ).

11. Bên bán nhà bị ép buộc, không tự nguyện bán bất động sản.

- Hóa giải: Thật tiếc cho bên bán! Họ rất khó khăn khi chứng minh mình bị thế lực nào đó ép đến mức phải bán nhà. Nếu bên mua không liên quan gì tới đám người ép buộc, họ vẫn có thể được ở nhà đã mua. Mâu thuẫn là việc của bên bán và kẻ ép. Còn nếu bên mua, kẻ ép có quen biết và bên mua mua rẻ căn nhà, thì trường hợp này có mùi tội phạm rõ ràng. Việc bên mua làm là chuẩn bị đối phó với công an.

12. Bên bán vừa thế chấp căn nhà tại ngân hàng, vừa bán tài sản này cho bên mua.

- Hóa giải: Nếu việc thế chấp xảy ra trước việc bán thì hóa giải giống trường hợp 9. Còn nếu việc bán xảy ra trước việc thế chấp, có thể bên mua vẫn giữ được ngôi nhà nhưng nên chuẩn bị luật sư để thắng được ngân hàng trong một vụ tranh chấp mà ngân hàng sẽ đem ra tòa để xử.

13. Bên bán lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán.

- Hóa giải: Trường hợp này bên mua có vẻ hết thuốc! Mua nhà không kiểm tra thực địa, không xem chính chủ là ai! Bên mua nên đòi lại số tiền đã trả và trả lại nhà sớm tránh rắc rối.

14. Bên bán nhà không hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua do UBND tạm ngưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

- Hóa giải: Trường hợp này các Bên tiếp tục chờ vì việc cấp Sổ Đỏ sẽ được chính quyền nối lại. Các Bên cũng có thể đàm phán chấm dứt hợp đồng mua bán, bên Bán lấy lại nhà, bên Mua lấy lại tiền.

15. Người chồng tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng.

- Hóa giải: Bên Mua tiếp tục thỏa thuận với người vợ để có được sự đồng ý bán nhà. Nếu người vợ không đồng ý, hãy sẵn sàng chấp nhận việc trả lại nhà và lấy lại tiền. Nếu ra Tòa thì Tòa cũng phán như vậy.

16. Các Bên ký hợp đồng mua bán nhà giả cách để làm tin.

- Hóa giải: Dạng tranh chấp này có thể là: Một Bên có nhu cầu vay tiền, bên kia yêu cầu ký hợp đồng mua bán nhà, có công chứng, với lý do là “ để làm tin “, khi nào trả hết tiền sẽ làm thủ tục bán lại nhà. Số tiền vay thường nhỏ hơn giá trị căn nhà. Trong trường hợp này, bên có nhà mang ra làm tin rõ ràng thất thế vì việc bán nhà thể hiện bằng giấy trắng mực đen. Tuy nhiên, bên có nhà vẫn có cơ hội lật ngược tình thế. Bên có nhà kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán và chứng minh đây chỉ là hợp đồng giả cách. Cách chứng minh đa dạng, có thể là trình giấy tờ vay, thỏa thuận nội bộ hai Bên, hoặc đơn giản chỉ là chỉ ra cho Tòa thấy thực tế là mình vẫn ở căn nhà đã bán mà không hề thuê hay mượn lại nhà từ bên kia.

17. Bên bán nhà yêu cầu hủy hợp đồng mua bán vì đi định cư ở nước ngoài.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu bên bán ủy quyền cho một người tiếp tục thực hiện việc mua bán. Nếu bên bán không chịu, bên mua yêu cầu cơ quan xuất cảnh không cho bên bán xuất cảnh.

18. Bên mua cho rằng căn nhà được bán không đủ diện tích như thỏa thuận ban đầu.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu hoàn tiền phần diện tích thiếu hụt và tạo mọi điều kiện để có Sổ Đỏ. Một số trường hợp như mua nhà chung cư hụt diện tích so với thiết kế có thể phải chờ cơ quan nhà nước hướng dẫn mới có thể làm Sổ Hồng ( chứng nhận sở hữu nhà ).

19. Bán nhà đất khi chưa phải chủ sở hữu hợp pháp.

- Hóa giải: Bên mua yêu cầu bên bán tiếp tục hoàn thiện thủ tục cần thiết khi đã là chủ sở hữu hợp pháp.

20. Bên bán bị ngân hàng tạo áp lực phải bán tài sản.

- Hóa giải: Về cơ bản việc này là việc của ngân hàng và bên bán. Bên mua có thể theo dõi quá trình làm việc giữa ngân hàng và bên bán để chắc chắn ràng bên bán tự do ý chí khi bán nhà.