• Bài viết của Luật sư Lê Vinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Chương Dương, Đoàn Luật sư Hà Nội -

• 

Việc mua bán nhà đất phải có Sổ Đỏ đã được quy định trong luật. Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, mua bán nhà đất tối thiểu phải có các điều kiện:
- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận Quyền Sử dụng đất ( Sổ Đỏ ),
- Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp,
- Điều kiện 3: Đất không bị kê biên để thi hành án,
- Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì mua bán đất không Sổ Đỏ bị phạt tiền từ 03 - 20 triệu đồng. Quy định này có hiệu lực từ 05/01/2020.
Không  cần nhiều người bị xử phạt, nhưng mua bán đất không có Sổ Đỏ hàm chứa rủi ro như: không sang tên được, dễ  tranh chấp, không thể thế chấp vay ngân hàng.
Thực tế nhiều diện tích đất chưa được cấp Sổ Đỏ. Việc mua bán đất không có Sổ Đỏ xảy ra thường xuyên. Việc phạt tiền, rồi rủi ro tiềm ẩn không ngăn được nỗ lực của người dân muốn có nhà ở.
Cũng nên coi việc mua bán diện tích nhà đất quá bé không đủ điều kiện tách Sổ Đỏ cũng giống việc mua bán đất không có Sổ Đỏ. Các rủi ro của hai loại mua bán này giống nhau.
Vậy, những người vì nhu cầu sống, thiếu tiền, sẵn sàng chấp nhận rủi ro để mua bán nhà đất không có Sổ Đỏ nên làm gì để  rủi ro ít có cơ hội xảy ra nhất? Người viết xin thử đưa vài gợi ý như sau:
1.Nhất định phải có hợp đồng mua bán. Hợp đồng phải có người làm chứng nhân thân rõ ràng: tên tuổi, địa chỉ, chứng minh nhân dân có phường xác nhận... Đảm bảo tìm được người làm chứng này nếu cần. Người làm chứng ghi bằng tay dưới hợp đồng chứng nhận về việc tự nguyện mua bán nhà đất của người mua kẻ bán. Trong hợp đồng, các vấn đề như diện tích, vị trí, giá, quyền có đường đi, việc sử dụng điện nước, làm hộ khẩu... nên được quy định càng chi tiết càng tốt.
2.Tốt nhất là gặp những người cùng hàng thừa kế với người bán. Đảm bảo những người này không tranh chấp. Nếu cần, lập sẵn một cam kết để họ ký. Nên làm điều tương tự với những người hàng xóm liền kề.
3.Yêu cầu người bán cam kết bồi thường tiền, hay một diện tích nhà đất tương đương, nếu che dấu thông tin dẫn đến tranh chấp hay người mua không được sử dụng diện tích đã mua.
4.Nên có điều khoản loại trừ trách nhiệm người mua nếu sau này cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt vì đã mua nhà đất.
5.Người mua đề xuất giữ lại một khoản tiền, sau một thời gian thanh toán để ràng buộc trách nhiệm người bán và chi phí cho kiện cáo nếu có.
6.Nên có một luật sư để được tư vấn, ký làm chứng, thu thập thông tin liên quan.
Những việc trên thực sự chỉ giảm thiểu rủi ro. Nhưng có còn hơn không…