• Bài viết của Luật sư Lê Vinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Chương Dương, Đoàn Luật sư Hà Nội -
• 
  Đặt cọc mua bán nhà hàm chứa nhiều rủi ro, bạn nên có một luật sư

     Bạn là người mua nhà. Bạn đến gặp chủ nhà. Sau khi xem nhà, nếu bạn ưng, chủ nhà thường yêu cầu bạn đặt cọc một khoản tiền. Bạn đặt cọc 5% giá trị ngôi nhà. Sau đó bạn quay lại và cùng chủ nhà hoàn thiện việc mua bán, trả phần lớn số tiền, ra công chứng lập hợp đồng. Tiếp đến, bạn hoàn thiện thủ tục đổi tên trên Sổ Đỏ, tức là chuyển từ tên chủ nhà sang tên bạn. Lúc đó, có thể bạn trả nốt số tiền giữ lại. Việc mua bán coi như xong.
     Thực tế, Bộ luật Dân sự quy định hai loại cọc: Cọc giao kết và cọc thực hiện hợp đồng. Đặt cọc như ví dụ trên là cọc giao kết. Cọc giao kết nhằm đảm bảo người muốn mua nhà quay lại đàm phán với người bán nhà. Đàm phán có nhiều nội dung: Giá, phương thức thanh toán, nghĩa vụ sang tên, tiền giữ lại… Đàm phán có thể thành – ngôi nhà được bán hoặc có thể không. Nếu không, 5% bạn đưa cho chủ nhà từ trước sẽ được trả lại. Bạn không quay lại đàm phán, số tiền 5% sẽ mất cho chủ nhà. Chủ nhà có quyền tìm người khác. Ngược lại, nếu chủ nhà không đàm phán với bạn, bạn được phép đòi lại 5% đó và đòi một khoản phạt như vậy nữa.
     Cọc thực hiện hơi phức tạp. Ví dụ minh họa: A có nhu cầu mua nhà. B rao bán nhà giá 2 tỷ VND. A đến xem nhà và quyết định chốt, nhưng với điều kiện: B phải làm Sổ Đỏ tên A, đúng hôm A ăn mừng nhà mới, B sẽ giao Sổ Đỏ và nhận nốt tiền. B chấp nhận và yêu cầu A cọc một khoản tiền là 75% giá trị nhà, tức 1,5 tỷ VND. Đây là cọc thực hiện. Với số tiền này, B có thể đi tìm ngôi nhà mới cho mình, lại vừa có thể chi phí làm Sổ Đỏ cho A. Trường hợp này, nếu A lại không nhận nhà, A sẽ mất 1,5 tỷ. Ngược lại, nếu B cầm 1,5 tỷ mà không giao A nhà, B có thể phải trả 1,5 tỷ và mất thêm 1,5 tỷ. Do nhiều công đoạn, không mấy người dám thỏa thuận loại cọc này.
     Thực tế thì người mua kẻ bán thường không chú ý lắm đến việc lập văn bản khi giao nhận cọc. Có thể chỉ là bản viết tay, xác nhận số tiền cọc và thêm câu: Nếu không mua thì mất cọc, không bán chịu phạt gấp đôi. Hậu quả: Hoặc người mua phát hiện ra nhà có vấn đề, thuộc diện đền bù giải tỏa hoặc nằm dưới dây điện cao thế, chịu mất tiền; hoặc người bán chỉ cầm một số tiền cọc nhỏ, giữ đất cho đến khi người mua tìm thấy người mua mới và bán lại. Một thủ đoạn ôm đất giá rẻ.
     Khi đặt cọc mua nhà, bạn nên chú ý điều gì?
1.Phân biệt cọc giao kết và cọc thực hiện hợp đồng. Cọc giao kết thường chỉ chiếm 5% giá trị nhà đất và chỉ đảm bảo các bên ngồi xuống đàm phán. Cọc thực hiện thường có số tiền cao hơn. Nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng nhà từ kẻ bán sang người mua tốt đẹp.
2.Loại cọc nào cũng cần lập văn bản chi tiết. Văn bản nên xác định rõ loại cọc là gì; thời điểm xử lý tiền cọc; trách nhiệm của các bên trong việc giao kết ( với cọc giao kết ) và thực hiện hợp đồng ( với cọc thực hiện ); cách xử lý cọc khi vi phạm… Bạn nên có một luật sư làm việc này.
3.Nếu bạn là bên mua và chọn loại hình cọc giao kết thì hãy chắc chắn ngồi xuống đàm phán với bên bán ngay cả khi phát hiện nhà đất có vấn đề ( thuộc diện đền bù giải tỏa chẳng hạn ). Bạn có thể từ chối mua nhà trong buổi đàm phán. Đó là cách bạn không bị mất cọc ngay cả khi không mua nhà.
4.Nếu là bên bán và cũng chọn cọc giao kết, bạn cũng nên có chứng cứ rõ ràng, bằng văn bản về việc bên mua không ngồi xuống giao kết mua bán nhà. Ví dụ khi bên mua không đến đàm phán, bạn gọi thừa phát lại, luật sư, tự lập văn bản có người làm chứng ghi nhận việc người mua không đến… Như vậy bạn sẽ giữ được tiền cọc và tiếp tục rao bán ngôi nhà.
5.Nếu bạn chọn cọc thực hiện hợp đồng, nên xác định lập hợp đồng đặt cọc với thời hạn hiệu lực kéo dài gần hết quá trình mua bán nhà đất. Tiền cọc chiếm tỷ lệ khá lớn trong giá trị nhà đất. Bạn vừa nên thỏa thuận chi tiết, vừa nên thực hiện – kiểm tra – giám sát cả quá trình này.