• Bài viết của Luật sư Lê Vinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Chương Dương, Đoàn Luật sư Hà Nội -

• 

     Có thể bạn thế chấp bằng Sổ Đỏ vay một món cho mình, hoặc đem Sổ Đỏ thế chấp để người khác vay. Nếu bạn làm ăn tốt, chắt bóp chi tiêu, khoản vay sẽ là đòn bẩy đưa sự nghiệp bạn lên. Còn không, chính ngân hàng sẽ đưa bạn ra tòa. Không có sự cân bằng trong cuộc chơi. Ngân hàng nhiều tiền hơn bạn, họ có một đội chuyên gia pháp lý, cán bộ tín dụng. Khi bạn vay tiền họ, họ không ép buộc bạn. Việc đưa bạn ra tòa được quy định trong hợp đồng vay. Có vay thì có trả, trả cả vốn lẫn lãi... Bạn ở vị thế pháp lý thấp hơn ngân hàng.
     Nhìn chung, trong vụ ngân hàng kiện đòi nợ, tòa sẽ tuyên ngân hàng được nhận 03 khoản tiền: Gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn. Nó khiến tổng số tiền mà người thế chấp nhà đất phải trả quá cao. Do không trả được số tiền đó, nhà đất bị bán đấu giá trừ nợ. Đại đa số người thế chấp mất nhà đất. Một số trường hợp nhà đất còn không đủ trả nợ, người vay ngân hàng phải trả nốt phần còn lại.
     Gốc là khoản tiền bạn phải trả không tránh được. Vấn đề nằm ở lãi trong hạn và nhất là lãi quá hạn. Lãi trong hạn được quy định trong hợp đồng tín dụng, tuy vậy bạn nên tự tính lại. Lãi quá hạn cũng được quy định trong hợp đồng. Tuy nhiên, chính việc bạn để ngân hàng tính toán theo ý họ khiến bạn mất nhà đất. Yếu tố đẩy lãi quá hạn lên cao chính là thời hạn được ngân hàng cho là quá. Bạn hãy hình dung, để có thể lấy lại tiền hoặc bán nhà đất của bạn bù vào khoản vay, ngân hàng phải kiện con nợ ra tòa. Tòa sẽ mất khoảng một năm ở sơ thẩm, sáu tháng nữa ở phúc thẩm. Sau đó là thi hành án, bạn và ngân hàng lại ngồi lại thỏa thuận về cách trả nợ, tiếp đến là đấu giá nhà đất. Thi hành án tìm công ty đấu giá. Công ty đấu giá tổ chức đấu giá. Nhanh lắm cũng phải hai năm từ khi án có hiệu lực thì nhà đất mới bán được. Thời gian đó bạn vẫn bị tính là thời gian quá hạn và phải chịu mức lãi phạt cao.
     Việc mất nhà đất có thể không xảy ra nếu bạn có luật sư. Luật sư sẽ lập một thỏa thuận giữa bạn – người có nhà đất thế chấp và người đi vay ngân hàng. Chính bạn sẽ kiểm soát việc chi tiêu. Khi phải đối mặt với ngân hàng và thi hành án, luật sư sẽ giúp bạn giảm tối đa món nợ phải trả.
     Nhưng mà nếu không có luật sư từ khi mang Sổ Đỏ thế chấp ( mà thường là vậy ), thì sao? Cơ hội để bạn kéo giảm số tiền phải trả, từ đó dấy lên hi vọng giữ lại nhà đất vẫn có. Ít ra thì có cái gì đó, kiểu “ Đắm tàu vớt được ba cân đinh “. Dưới đây là vài chia sẻ để người có Sổ Đỏ thế chấp cho một khoản vay ngân hàng tham khảo:
1.Khi ngân hàng thu nợ, bạn nên yêu cầu họ công khai cách tính số nợ, gồm gốc, lãi trong hạn, lãi quá hạn, thời hạn tính lãi... Xem lại hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Hãy cố gắng hiểu những điều được viết ra trong đó.
2.Nếu bạn có con số tiền phải trả thấp hơn con số được ngân hàng tính, hãy nêu vấn đề này với ngân hàng, với tòa án, với thi hành án.
3.Nếu bạn là người thế chấp nhà đất và người khác nhận khoản vay, hãy yêu cầu họ cùng chia sẻ gánh nặng nợ nần nhằm tránh việc bạn mất nhà mất đất. Bạn nên đạt thỏa thuận với họ để ghi nhận số tiền mà họ phải trả cho bạn, phương thức trả, kiểm soát hoạt động kinh doanh của họ.
4.Đàm phán với ngân hàng để có thỏa thuận trả nợ tốt nhất. Lợi thế của bạn là việc tính toán lại số tiền phải trả, xác định lại thời hạn chịu lãi, sự không rõ ràng về tài sản trên đất, về ranh giới đất, khác biệt giữa Sổ Đỏ và thực tế...
5.Bạn nên có một luật sư để giải thích các điều khoản hợp đồng, quy định pháp luật, tận dụng các cơ hội, tiến hành đàm phán với ngân hàng, bảo vệ bạn tại tòa, tại thi hành án.