• Bài viết của Luật sư Lê Vinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Chương Dương, Đoàn Luật sư Hà Nội -

• 

Trong mua bán nhà đất, đặt cọc là thứ được các bên sốt sắng thực hiện. Và cũng dễ gây kiện cáo. Quá nhiều câu hỏi dạng như:
-Tôi đặt cọc 200 triệu  mua một ngôi nhà có Sổ Đỏ. Sau khi chuyển tiền cho chủ nhà, tôi mới biết các anh em trong nhà đang kiện chia thừa kế. Giờ tôi phải làm sao?
-Tôi định bán một diện tích đất giá 500 triệu. Một người có ý định mua và tôi đã nhận cọc 100 triệu. Tuy nhiên, người mua lại có ý định không muốn mua nữa. Tôi phải xử lý thế nào?
-Tôi thỏa thuận mua lại một diện tích đất giá 5 tỷ đồng. Tôi lập hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng. Theo hợp đồng, người bán đất nhận 3 tỷ, cam kết làm hợp đồng mua bán đất với giá  5 tỷ, trong đó 3 tỷ đưa trước để làm thủ tục cấp Sổ Đỏ tên tôi. Tuy nhiên, tôi phát hiện ra người bán đã tranh thủ làm Sổ Đỏ tên họ. Luật sư có ý kiến gì không?
Chúng ta nên giở lại luật xem đặt cọc được quy định thế nào? Theo điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
-Đặt cọc là việc một bên ( bên đặt cọc ) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 
-Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, đặt cọc gồm 2 loại: Đặt cọc giao kết và đặt cọc thực hiện hợp đồng.
-Đặt cọc giao kết: Hai bên gặp nhau. Bên mua đưa cho bên bán một khoản tiền. Khoản tiền này để đảm bảo bên bán ngồi với mình bàn việc mua bán nhà đất: Xem diện tích bao nhiêu, nhà mới hay cũ, nhà đất có tranh chấp không, giá cả bao nhiêu, ngày giao nhà nhận đất...Nếu thỏa thuận được, các bên lập hợp đồng mua bán, tiền cọc được tính là phần trả trước. Nếu các bên không thỏa thuận được, người bán trả lại tiền và chờ mối khác. Vì là tiền đặt chỗ, nên giá trị khoản cọc thường chỉ là 2,5% - 5% giá nhà đất. Nếu bên mua không đến bàn việc mua bán, thường được định sẵn một ngày trong hợp đồng đặt cọc, thì bên bán giữ luôn khoản tiền cọc và tìm người mua khác. Nếu bên bán báo hủy gặp, bên mua được phép đòi khoản tiền đã đưa và khoản phạt bằng đúng số đó.
-Đặt cọc thực hiện hợp đồng: Dạng này khá hiếm gặp. Người viết cảm tưởng thậm chí luật sư cũng có nhiều người mơ hồ. Khác với đặt cọc giao kết, đặt cọc thực hiện là dạng mà ngay từ đầu, các bên đã muốn mua bán nhà đất. Bên mua bỏ ra khoản tiền để có bằng được nhà đất. Bên bán sẽ lập hợp đồng mua bán có công chứng, làm thủ tục thay tên Sổ Đỏ, bàn giao nhà kiểu chìa khóa trao tay. Do vậy, bên bán thường đòi hỏi số tiền cọc lớn tránh rủi ro. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này cũng phải thật chi tiết, không khác gì hợp đồng mua bán nhà đất chính thức.
Trên cơ sở hiểu biết vậy, cách giải quyết với từng trường hợp nói trên thật dễ. Người mua bán có thể tự làm. Trường hợp 1 và 2, rõ ràng giấy nhận cọc không chi tiết, điều này được hiểu mặc nhiên là đặt cọc để giao kết hợp đồng.
-Trường hợp đặt cọc 200 triệu, chỉ cần yêu cầu người bán ngồi lại đàm phán. Trong cuộc đàm phán, yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến anh em. Yêu cầu cho gặp những người đó. Nếu những người anh em không đồng ý bán nhà đất, nên coi đó là việc đàm phán mua bán không thành công và đề xuất trả tiền cọc.
-Trường hợp nhận cọc 100 triệu, chỉ cần liên lạc với người mua, gọi điện, nhắn tin, gửi thư giữ cuống bưu điện, nội dung là yêu cầu đàm phán việc mua bán nhà đất, nếu sau một thời gian ấn định, bên mua không đến sẽ xử lý tiền cọc.
-Trường hợp đặt cọc 3 tỷ với hợp đồng đặt cọc có các điều khoản của hợp đồng mua bán nhà đất, tiếp tục yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán bằng văn bản. Cụ thể: Yêu cầu chuyển tên Sổ Đỏ, yêu cầu nhận tiền, yêu cầu giao nhà đất. Sau một thời gian, nếu bên bán không thực hiện, có thể kiện ra tòa buộc thực hiện hợp đồng hoặc trả tiền phạt cọc.
Tóm lại, chỉ cần xem đặt cọc giao kết hay thực hiện việc mua bán nhà đất rồi tùy vị thế để xoay xở sẽ tránh được nguy cơ tranh chấp thiệt hại.