• Bài viết của Luật sư Lê Vinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Chương Dương, Đoàn Luật sư Hà Nội -

• 

          Gần đây, các cáo già đất cát nghĩ ra cách dùng ít tiền nhất để kiếm chác. Họ đặt cọc xí phần một diện tích đất, sau đó kiếm khách bán lại hưởng chênh lệch. Cụ thể: Họ biết có người muốn bán đất và đến gặp người này, hứa sẽ mua đất. Họ bỏ ra một số tiền đặt cọc, yêu cầu bên bán ra phòng công chứng để lập hợp đồng. Nội dung hợp đồng: Bên bán bán cho bên mua một diện tích đất giá 100x. Bên mua đưa trước một khoản tiền là 5x đặt cọc. Bên mua cam kết nếu không mua sẽ mất số tiền cọc. Bên bán cam kết nếu không bán phải đền cho bên mua số tiền cọc 10x. Các bên cam kết nếu muốn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, phải ra làm thủ tục tại phòng công chứng.
          Do không cam kết ngày ký hợp đồng mua bán chính thức, bên mua không cần quay lại. Họ tiếp tục đi kiếm khách bán lại lô đất với giá cao hơn. Khi chưa có khách, họ cứ để đó, bên bán – chủ đất không dám bán cho người khác, vì sợ chịu phạt gấp đôi. Mặt khác, các bên đã cam kết là nếu muốn hủy hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng, hai bên sẽ phải ra trước mặt công chứng viên yêu cầu lập văn bản hủy hợp đồng đặt cọc. Nếu bên mua không chịu ra, bên bán không có cách nào hủy cam kết hai bên đã lập trước mặt công chứng viên. Như vậy với số tiền nhỏ 5x, bên mua có thể khống chế toàn bộ diện tích đất. Bên bán phải đợi cho tới khi bên mua tìm ra khách mới thoát được hàng.
          Thực sự, hóa giải cáo già đất cát rất dễ. Trước tiên, cần hiểu cái mà gã sử dụng để trói bên bán là đặt cọc thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc thực hiện hợp đồng để đảm bảo việc mua bán nhà hoàn thành, tức là khi bên mua đứng tên Sổ Đỏ. Tuy vậy, nên hiểu: Việc mua bán nhà thành công hay không do nỗ lực của hai bên, gồm cả nỗ lực kí hợp đồng mua bán chính thức, nhận tiền, giao nhà, cùng nhau chuyển tên đổi chủ nhà. Việc không đến ký hợp đồng mua bán chính thức là lỗi của bên mua. Do bên mua có lỗi, họ có thể mất toàn bộ số cọc. Vấn đề chỉ là làm sao để cáo già không thể cãi được là đã không đến để ký hợp đồng mua bán chính thức, giao tiền. Những thứ khác, như là hủy cam kết lập tại công chứng, không cần bên mua tham dự.
          Cách bên bán nhà đất hóa giải trong trường hợp này:
1.Lập văn bản yêu cầu bên mua gặp gỡ để ký hợp đồng mua bán chính thức và nhận tiền. Có chứng cứ về việc gửi văn bản này cho bên mua: Quay phim, chụp ảnh, giữ bản lưu, gửi thư bảo đảm, yêu cầu luật sư lập biên bản hay thừa phát lại lập vi bằng và mang tận nơi gửi bên mua…
2.Nếu đến ngày hẹn, bên mua không đến thì ghi nhận việc này bằng cách tự lập hoặc nhờ luật sư lập biên bản, có người làm chứng xác nhận và ký, yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng về việc này.
3.Phát hành một văn bản khác, do luật sư hoặc dưới dạng thừa phát lại lập vi bằng, tuyên bố bên mua đã vi phạm cam kết vì đã không tiếp tục việc mua bán nhà và không trả lại số tiền cọc.
4.Kiện ra tòa tuyên hủy giá trị hợp đồng đặt cọc vì bên mua vi phạm, đồng thời tuyên bên bán được phép giữ toàn bộ tiền cọc.
          Thực hiện các bước trên, bên bán sẽ có thể bán nhà đất cho người khác và được lợi tiền cọc.