Hỏi: Tôi có nhu cầu mua một căn nhà có Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu Nhà và Quyền Sử dụng Đất ( Sổ Hồng ). Sau khi tìm hiểu, tôi cũng tiếp cận được người bán. Tuy nhiên, tôi được người bán cung cấp thông tin: Họ đã thế chấp căn nhà cho ngân hàng để vay một khoản tiền từ trước đó. Tôi có thể mua bán căn nhà đó không? Trình tự, thủ tục khi mua bán thế nào?
Trả lời
         Như bạn nói, theo chúng tôi có thể có 3 khả năng:
-Người bán nhà vẫn đang trong thời hạn trả nợ theo hợp đồng vay tiền với ngân hàng.
-Người bán nhà đã hết thời hạn trả nợ theo hợp đồng vay tiền. Ngân hàng giành thời gian để người này trả tiền.
-Người bán nhà đã hết thời hạn trả nợ theo hợp đồng vay tiền. Ngân hàng sau khi giành thời gian để người này trả tiền nhưng người này vẫn không trả được nợ, đã kiện ra tòa đòi nợ và yêu cầu được xử lý tài sản đảm bảo bằng cách bán căn nhà nhận thế chấp.
         Xử lý thế nào nếu khả năng thứ nhất và thứ 2 xảy ra?
          Nhìn chung, các ngân hàng chỉ quan tâm đến việc tiền họ cho vay ra có được hoàn trả đủ gốc và lãi không. Họ chấp nhận khách hàng trả nợ trước hạn. Khi trả xong nợ, họ sẽ trả lại Sổ Hồng cho chủ nhân. Việc mua căn nhà trên hoàn toàn có thể, nếu bạn trả tiền cho người bán nhà và người này trả cho ngân hàng. Trả nợ xong, người bán nhà nhận lại Sổ Hồng từ ngân hàng. Bạn và người bán nhà sẽ ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán nhà đất theo đúng luật, sau đó chuyển tên trên Sổ Hồng.
          Với trình tự như vậy, bạn nên có luật sư ghi lại thỏa thuận của bạn với người bán nhà. Trong thỏa thuận, phải nói rõ tình trạng ngôi nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng. Số tiền người bán nhà vay ngân hàng. Số tiền họ đã trả. Thời hạn trả ngân hàng. Xác định tiền mua nhà được dùng để trả nợ ngân hàng. Sau khi trả ngân hàng, bạn và bên bán xác định tiếp tục làm hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng rồi chuyển tên Sổ Hồng. Bạn cũng nên thỏa thuận chi phí chuyển tên, làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước ai chịu. Bạn xác định trách nhiệm của người bán nếu sau khi trả tiền cho ngân hàng mà không tiếp tục việc chuyển nhượng căn nhà như thế nào.
          Bạn có thể thấy, theo cách này thì thực chất quá trình trả tiền để người bán trả cho ngân hàng, nhận lại Sổ Hồng, ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán, chuyển tên Sổ Hồng từ người bán sang bạn chính là quá trình thực hiện hợp đồng mua bán mà bạn và người bán cam kết với nhau.
          Nếu khả năng thứ 3 xảy ra, có thể bạn phải chờ tòa án phán quyết để ngân hàng có quyền bán tài sản nhận thế chấp. Bạn có thể phải tham gia quá trình đấu giá để mua căn nhà. Như vậy, bạn không cần thiết phải thỏa thuận với người bán nhà vì thực chất họ không còn quyền bán căn nhà.
          Nói chung, đây là trường hợp tương đối phức tạp. Người mua nhà như bạn nên có luật sư để tư vấn và chắp bút cho các thỏa thuận ( nếu có ) với người bán nhà.