Hỏi: Tôi có thể đặt cọc để  mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không? Làm thế nào để an toàn?
Trả lời:
Trong một trả lời có thể tìm thấy trong website này, chúng tôi đã trả lời: Hoàn toàn có thể mua căn nhà mà căn nhà đó đang được người bán thế chấp tại ngân hàng. Vấn đề là giữa bạn và người bán có thỏa thuận rõ ràng. Chúng tôi gợi ý giữa bạn và người bán nên có hợp đồng chuyển nhượng với sự tham gia trợ giúp của một luật sư. Hợp đồng ghi nhận quá trình từ khi bạn trả tiền cho người bán nhà để họ trả cho ngân hàng; người bán nhà nhận Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ( Sổ Hồng ) từ ngân hàng; bạn và người bán nhà ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán; bạn và người bán hoàn thành thủ tục chuyển tến trên Sổ Hồng; trách nhiệm vật chất của người bán nếu sau khi nhận lại được Sổ Hồng không tiếp tục quá trình hợp thức để chuyển tên cho bạn.
Ngoài việc lập hợp đồng chuyển nhượng với nội dung cơ bản như trên, bạn và người bán có thể lựa chọn một cách khác. Đó là lập hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Đặt cọc được mô tả tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên ( gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia ( bên nhận đặt cọc ) một khoản tiền hoặc hoặc vật có giá trị  ( gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hậu quả của việc vi phạm thỏa thuận là việc phạt cọc. Bên mua vi phạm sẽ mất tiền cọc. Bên bán vi phạm sẽ phải trả lại Bên mua gấp đôi tiền đã nhận.
Đặt cọc thường chia: Đặt cọc giao kết hợp đồng dân sự và đặt cọc thực hiện hợp đồng dân sự.
Đặt cọc giao kết hợp đồng dân sự chỉ nhằm đảm bảo các bên cùng gặp gỡ, thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng dân sự. Các bên có thể thống nhất hoặc không thống nhất các nội dung của hợp đồng dân sự. Nếu thống nhất nội dung, tiền cọc sẽ được tính vào giá trị hợp đồng dân sự. Nếu không thống nhất nội dung, tiền cọc sẽ được trả lại cho người đặt cọc. Tiền cọc giao kết hợp đồng dân sự thường chiểm từ 1 đến 5% giá trị hợp đồng dân sự.
Đặt cọc thực hiện hợp đồng dân sự nhằm đảm bảo các nội dung hợp đồng được thực hiện đúng như các bên thỏa thuận. Đặt cọc thực hiện hợp đồng dân sự kéo dài từ khi hợp đồng dân sự có hiệu lực cho đến khi hợp đồng dân sự được thực hiện xong. Vì vậy, giá trị của khoản tiền cọc thường là lớn. Trong việc chuyển nhượng nhà đất, đặt cọc thực hiện hợp đồng có thể chiếm đến 90% giá trị hợp đồng.
Trong trường hợp của bạn, nếu bạn chọn đặt cọc thực hiện hợp đồng dân sự, hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất nên có các nội dung:
-Danh tính Bên Đặt cọc, Bên Nhận cọc: Tên tuổi, địa chỉ, chứng minh nhân dân...,
-Mô tả nhà đất được mua bán: Diện tích, nơi tọa lạc, Sổ Hồng: Số, ngày cấp...
-Mô trả tình trạng pháp lý nhà đất: Nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng... để đảm bảo khoản vay của ..., số tiền gốc là ..., số tiền lãi tương đương với ...%/năm, đến ngày các Bên ký hợp đồng đặt cọc, số tiền lãi tạm tính là...
-Số tiền đặt cọc: Do là đặt cọc thực hiện hợp đồng, số tiền này nên đủ lớn so với giá trị nhà đất dự tính ( thường thấy là 50 – 75 – 80% ).
-Số tiền là giá trị nhà đất.
-Quyền – Nghĩa vụ các Bên: Nghĩa vụ giao nhà, giao Sổ Hồng, giao nhận tiền, trả tiền cho ngân hàng và lấy lại Sổ Hồng, tiến độ làm hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng và chuyển tên trên Sổ Hồng, trách nhiệm giao lại Sổ Hồng mới...
-Xử lý trong trường hợp các Bên không thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thực hiện mua bán nhà đất: Nếu Bên Đặt cọc không tiếp tục việc mua bán, sau một thời điểm thì tiền cọc thuộc Bên Nhận cọc. Nếu Bên Nhận cọc không tiếp tục thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc thực hiện, sau một thời điểm, Bên Đặt cọc được phép yêu cầu lấy lại tiền cọc và phạt một số tiền tương đương.
-Một số nội dung khác.
Do tính phức tạp của hợp đồng nói trên, bạn nên có luật sư trợ giúp. Khác với trường hợp mua bán nhà đất mà nhà đất không phải là tài sản thế chấp, trong trường hợp này, bạn không thể làm hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Luật sư của bạn có thể làm chứng hợp đồng, giám sát việc thực hiện hợp đồng, giải quyết bế tắc nếu có tranh chấp...